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Welche Vorinformationen sollte ich besitzen, um sicher zu kaufen?
Bauträger und Verkäufer sind gesetzlich dazu verpflichtet, den Käufern eine Reihe von Daten zur Verfügung zu stellen und sind über ihre Werbung an deren Einforderbarkeit gebunden.
Die Bauträger haben der Öffentlichkeit folgende Daten und Dokumente bereitzustellen:
- Dokumentation des Unternehmens bzw. Bauträgers im Handelsregister. Dies bezieht sich auf die rechtliche und wirtschaftliche Dokumentation sowie die Information über die eingetragenen Personen und Vertreter des Unternehmens bzw. Bauträgers.
- Allgemeiner Lageplan der Wohnung.
- Plan der Wohnung.
- Garantie zu den Installationen.
- Beschreibung der Wohnung, mit Angabe der bebauten und bewohnbaren Fläche.
- Allgemeine Beschreibung des Gebäudes, der Gemeinschaftsflächen und der zusätzlichen Dienstleistungen.
- Angabe der beim Bau der Wohnungen verwendeten Materialien, einschließlich Wärme- und Schallschutz des Gebäudes, Gemeinschaftsflächen und zusätzliche Dienstleistungen.
- Daten des Grundbuchs (Registro de la Propiedad). Sie erhalten eine kurze rechtliche Beschreibung des Unternehmens, wissen, wer der oder die Eigentümer sind und ob Belastungen bestehen oder nicht.
- Gesamtverkaufspreis und Zahlungsweise.
Welche Informationen sollte ich vor dem Kauf einer
Wohnung aus zweiter Hand besitzen?
In diesem Fall gibt es keine verbindlichen Informationsvorschriften und -pflichten. Sie sollten jedoch vom Verkäufer die folgende Dokumentation verlangen:
- Grundbuchauszug über das Eigentum des Verkäufers bzw. Veräußerers; der Grundbuchauszug beurkundet den Inhalt des Grundbuchs.
- Beleg über die Bezahlung des letzten Jahresbetrages der Grundsteuer (IBI).
- Bescheinigung des Sekretärs der Eigentümergemeinschaft, die belegt, dass der Verkäufer mit der Zahlung der Kosten der Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden ist.
Was ist vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu tun?
Direkte Prüfung des baulichen Zustands der Wohnung
Dies ist eine grundlegende Handlung, die unbedingt zu erfolgen hat. Wenn es sich außerdem um eine Liegenschaft oder eine Wohnung aus zweiter Hand handelt, ist zu empfehlen, diese Prüfung gemeinsam mit einem Fachmann (Architekt oder Bauführer) durchzuführen.
Wenn die Wohnung "verdeckte Mängel" aufweisen sollte, das heißt, Mängel, die mittel- oder langfristig Schäden verursachen, besteht eine Haftung des Verkäufers für die Reparatur dieser Mängel.
Dokumentarische Prüfung der rechtlichen Situation der Wohnung Das wichtigste Dokument für die Prüfung der rechtlichen Situation der Wohnung ist die Bescheinigung des Grundbuchs (Grundbuchauszug), die Auskunft über Rechtsinhaberschaft und Belastungen gibt.
Aus dieser Bescheinigung muss hervorgehen, dass der Bau, zu dem diese Wohnung gehört, beendet ist, frei von Lasten und Beschränkungen ist und der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer der Wohnung ist.
Es ist die steuerrechtliche Situation der Wohnung zu prüfen, d.h., der Nachweis über die Zahlung der letzten Jahresrate der Grundsteuer (IBI).
Abschluss des Kaufvertrages:
privatrechtlicher Kaufvertrag und/oder notarieller Kaufvertrag
Der Kaufvertrag für eine Wohnung kann gemäß dem Prinzip der Formfreiheit als privatschriftliche Urkunde oder öffentliche Urkunde, das heißt, vom Notar beurkundet ausgefertigt werden. Nur der Kaufvertrag, der in öffentlicher Urkunde ausgefertigt wird, die ihrerseits im Grundbuch einzutragen ist, gibt dem Käufer die Rechtssicherheit, dass ihm auf seinem Eigentum keine Klage anhängig gemacht werden kann, da er gegenüber Reklamationen und Klagen aufgrund von Fehlern oder Mängeln in der Rechtsinhaberschaft des Verkäufers gesichert und gefeit ist.
Wann und wie ist die Wohnung zu bezahlen?
Der Preis sollte nicht vollständig bezahlt werden, ehe nicht die dokumentarische Prüfung erfolgt ist. Es gibt mehrere Möglichkeiten für die ZAHLUNGSWEISE:
- Anzahlung durch Draufgeld, d.h., die Zahlung eines Teilbetrags des Preises als Verpflichtungsangebot.
Bei Vertragsrücktritt durch den Käufer verliert dieser den als Anzahlung gezahlten Betrag, wenn jedoch der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, hat er dem Käufer den doppelten Anzahlungsbetrag zu erstatten.
- Zahlung bei oder nach Vertragsabschluss, es gibt drei Möglichkeiten:
1. Barzahlung, nur wenn die Wohnung im Grundbuch vollkommen frei von Lasten ist. Der vereinbarte Preis ist vollständig bei Vertragsunterzeichnung zu zahlen.
Wenn bei Käufen nach Plan, wenn das Gebäude noch nicht erbaut ist, ein Teilbetrag des Kaufpreises gezahlt wurde, ist der Bauträger bei Nichterfüllung des Vertrages gesetzlich zur Rückerstattung dieses Betrages verpflichtet.
2. Gestundeter Kaufpreis, wenn ein Teil des Preises gestundet wird, obwohl keinerlei Lasten vorhanden sind, mittels:
- auflösende Bedingung: Wenn der Käufer nicht in der vertraglich vereinbarten Frist zahlt, geht die Wohnung erneut in den Besitz des Verkäufers über.
- Hypothek: Bei Nichtzahlung wird die Immobilie versteigert, um den Verkäufer zu bezahlen.
3. Forderungsübergang bereits bestehender Lasten. Besonders, wenn die verkaufte Wohnung mit einer Hypothek belastet ist, kann der Forderungsübergang nützlich sein. In diesen Fällen ist der Preis, den der Verkäufer erhält, um den Betrag des Hypothekendarlehens gemindert, der noch zu tilgen bzw. zurückzuzahlen ist, sodass sich der Käufer zulasten dieser Hypothek finanzieren kann. Falls es sich um eine in Zwangsvollstreckung befindliche Hypothek handelt, muss der Käufer besonders vorsichtig sein. In diesem Fall ist es angebracht, die vorherige Befreiung der Liegenschaft zu verlangen.
Adressen
Handelsregister von Alicante [Registro Mercantil de Alicante]
Plz. Deportista Andrés Muñoz, 8 - 03003 Alicante
Telf: 965 92 64 91 / 81 70
Öffnungszeiten: 9:00 bis 14:00 Uhr / 16:00 bis 18:00 Uhr
Grundbuchamt [Registro de la Propiedad]
C/ Arquitecto Morell, 19 - 03003 Alicante
Telf: 965 22 70 43
Öffnungszeiten: 9:00 bis 14:00 Uhr / 16:00 bis 18:00 Uhr
Territorialbehörde für Territorium und Wohnung des Sozialministeriums
[Dirección Territorial de Territorio y Vivienda de la Conselleria de Bienestar Social]
Avda. Aguilera, Nº 1 - 03007 Alicante
Telf PROP: 012
Öffentliche Sprechzeiten: Montag bis Freitag von 9:00 bis 14:00 Uhr
Nachmittagssprechzeiten: Montag bis Donnerstag von 17:00 bis 19:00 Uhr
Wohnungsinstitut Valencia [Instituto Valenciano de Vivienda, S.A. IVVSA]
C/ Gerona, 4 - 03001 Alicante
Telf: 965 93 45 40
Sprechzeiten für steuerbegünstigte Wohnungen: 9:00 bis 14:00 Uhr
Sprechzeiten für Sozialwohnungen: 9:00 bis 14:00 Uhr
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