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Was ist unter Wohnungseigentum zu verstehen?
Es handelt sich um die angemessene und übliche Rechtsform für die Regelung des Eigentums und Zusammenlebens zwischen den Bewohnern von Wohngebäuden.
Die grundlegenden Rechtsvorschriften zur Regelung von Wohnungseigentum in Spanien finden sich im spanischen Zivilgesetzbuch (Art. 396) und im spanischen Wohnungseigentumsgesetz 49/1960 sowie in der Satzung, die von jeder Eigentümergemeinschaft verabschiedet wird.
Diese Rechtsvorschriften finden ebenfalls auf Urbanisationen Anwendung.
Es handelt sich um ein spezielles Eigentumssystem, bei dem der Eigentümer einer Wohnung oder eines Geschäftslokals einerseits der einzige und alleinige Eigentümer dieser Wohnung oder dieses Geschäftslokals und andererseits Miteigentümer an den Gemeinschaftseinrichtungen des Gebäudes ist.
Die Gemeinschaftseinrichtungen sind alle die, die für die angemessene Nutzung und Nutznießung des Gebäudes erforderlich sind. Dazu gehören:
o Fundament und Dach
o Fassade
o Außenbereich von Terrassen, Balkons und Fenstern
o Architektonische Elemente: Mauern, Pfeiler, Fachwerk
o Hauseingänge, Treppen, Korridore, Gemeinschaftshöfe
o Bereiche, die für Fahrstühle, Depots, Zähler, Telekommunikation reserviert sind
o Fahrstühle und elektronische Türöffner
o Kanalisationssysteme, Installationen und Rohrleitungen für Wasserabfluss und -zufluss, Gas und Strom, einschließlich der Nutzung von Solarenergie
o Rohrleitungen für Heizungs-, Klimaanlage-, Lüftungs- und Rauchabzugssysteme
o Brandmelde- und Brandbekämpfungssysteme und andere Gebäudesicherheitssysteme
o Gemeinschaftsantennen und weitere Installationen für Bild-, Ton- und Telekommunikationsdienste bis zum Eingang zum Privatbereich
o Alle sonstigen Elemente, die aufgrund ihrer Natur oder Verwendungszweck unteilbar sind.
Jeder Wohnung bzw. Geschäftslokal wird im Errichtungstitel eine Beteiligungsquote (in Hundertstel) in Bezug auf das Gesamtgebäude zugewiesen, die der Festsetzung des Anteils jedes Eigentümers an den Kosten und Gewinnen der Eigentümergemeinschaft dient.
Errichtungstitel
Der Errichtungstitel ist die notarielle Teilungserklärung [Escritura de división horizontal - die Urkunde der Horizontalen Teilung], mit der der/die Eigentümer eines Gebäudes den dort vorhandenen einzelnen Wohnungen und Gewerberäumen (auch Garagen, Abstellräume, etc.) eine individuelle Rechtspersönlichkeit geben, sich den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes unterwerfen, die Gemeinschaftseinrichtungen des Gebäudes festlegen und die Beteiligungsquoten jeder Wohnung und jedes Geschäftslokals an den Lasten und Gewinnen der Gemeinschaft bestimmen.
Dieses Dokument beschreibt, neben der Immobilie in ihrer Gesamtheit und ihrer Dienstleistungen und Installationen, jede einzelne Wohnung oder jedes Lokal, denen eine entsprechende Nummer zugeteilt wird.
Die Bezeichnungen der Wohnungen und Gewerberäume enthalten die Größe und Grenzen, die Angabe des Stockwerks und der dazugehörenden Räumlichkeiten wie Keller und Boden.
Bei Neubauten gibt der Bauträger die Teilungserklärung vor dem Verkauf der Wohnungen und Geschäftslokale ab. Sie kann aber auch von den Eigentümern in gegenseitigem Einverständnis vorgenommen oder von einem Richter angeordnet werden.
Die Teilungserklärung wird durch den Notar erteilt und in das Grundbuch eingetragen.
Die Teilungserklärung kann auch die “Normen der Eigentümergemeinschaft”, d.h., deren Satzung enthalten, nach der sich die interne Funktionsweise der Eigentümergemeinschaft richtet. Die Verabschiedung der Satzung ist nicht obligatorisch und kann auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Die Satzung muss jedoch einstimmig angenommen werden.
In der Satzung können u.a. Nutzung und Zweck des Gebäudes, seiner verschiedenen Stockwerke und Geschäftslokale sowie der Installationen und Einrichtungen, Fragen zu den Ausgaben, der Leitung und Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, Versicherungen, Wartung und Instandhaltung festgelegt werden. Damit die Satzung Dritten gegenüber verbindlich ist, muss sie in das Grundbuch eingetragen werden.
Neben der Satzung kann die Eigentümergemeinschaft eine Hausordnung zur Regelung des Zusammenlebens der Bewohner und der Nutzung der Einrichtungen und Gemeinschaftsanlagen verabschieden.
Die Hausordnung, die für die Eigentümer ebenso obligatorisch ist wie die Satzung, dient der Regelung konkreter Benutzungsvorschriften und Aktivitäten (z.B. Benutzungszeiten und -vorschriften eines Schwimmbeckens oder Sportanlage, Nutzung von Fahrstühlen, Müllabfuhrzeiten, usw.)
Verwaltungsorgane
Die Verwaltungsorgane der Eigentümergemeinschaft sind Folgende:
Die Eigentümerversammlung
o Sie ist das oberste Organ der Eigentümergemeinschaft und besteht aus allen Eigentümern von Privatelementen am Gebäude.
o Die Hauptversammlung findet mindestens einmal pro Jahr statt, um den Jahresabschluss des vergangenen Jahres und das Budget für das Folgejahr zu verabschieden. Der Aufruf für diese Versammlung wird durch den Präsidenten mit einer Frist von mindestens sechs Tagen vorgenommen.
o Sie versammelt sich als außerordentliche Versammlung zu allen weiteren Anlässen, wenn der Präsident es für erforderlich hält oder ein Viertel der Eigentümer oder eine Anzahl derselben, die mindestens 25 % der Beteiligungsquoten innehaben, dies beantragen. In diesem Fall wird die Zustellung der Einladung so vorgenommen, dass es möglich ist, dass alle Betroffenen von ihr Kenntnis nehmen können.
o Die Eigentümerversammlung kann sich ohne vorherige Einladung versammeln, wenn alle Eigentümer einverstanden sind und die Abhaltung einer Versammlung beschließen.
o Die Einladung erfolgt durch den Präsidenten bzw. an seiner statt durch die Bauträger und muss:
schriftlich erfolgen
allen Eigentümern mitgeteilt werden
Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung für den ersten und zweiten Aufruf enthalten
die Tagesordnung nennen
eine Liste der Eigentümer enthalten, die sich mit der Bezahlung ihrer fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft nicht auf dem Laufenden befinden. Es wird darauf hingewiesen, dass diese nicht abstimmen können.
o Jeder Eigentümer kann vom Präsidenten verlangen, dass in der nächsten Eigentümerversammlung ein Thema in die Tagesordnung aufgenommen wird.
o Die Eigentümerversammlung ist beim ersten Aufruf beschlussfähig, wenn die Mehrheit der Eigentümer anwesend ist, die gleichzeitig die Mehrheit der Beteiligungsquoten vertreten. Wenn Eigentümer oder Beteiligungsquoten fehlen sollten, ist die Versammlung nach dreißig Minuten im zweiten Aufruf beschlussfähig.
o Der Eigentümerversammlung hat folgende Aufgaben:
Benennung und Abwahl der Personen, die die in dem vorstehenden Artikel genannten Ämter ausüben. Sie entscheidet über die Beschwerden der Eigentümer von Wohnungen oder Lokalen bezüglich deren Amtsausübung.
Verabschiedung des Kosten- und voraussichtlichen Einnahmeplans und offene Buchungsposten.
Verabschiedung der Kostenvoranschläge und Ausführung aller Bauarbeiten zur Erhaltung des Grundstücks.
Verabschiedung und Änderung der Satzung und Festlegung der Hausordnung.
Kenntnis und Entscheidung über alle anderen Angelegenheiten von allgemeinem Interesse für die Eigentümergemeinschaft und Treffen der notwendigen und für ein besseres Zusammenleben geeigneten Maßnahmen.
Der Präsident und gegebenenfalls die Vizepräsidenten
o Präsident kann nur ein Eigentümer einer zum Gebäude gehörenden Wohnung oder Geschäftslokals sein.
o Der Präsident wird aus dem Kreise der Eigentümer durch Wahl benannt oder falls dies nicht der Fall ist, turnusmäßig oder durch Los bestimmt.
o Die Bestimmung ist verpflichtend, wobei der designierte Eigentümer vom Richter seine Ablösung beantragen kann.
o Die Ernennung erfolgt für ein Jahr, es sei denn, die Satzung legt etwas anderes fest.
o Der Präsident kann durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung abgesetzt werden.
o Der Präsident hat die gesetzliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft inne.
o Die Ernennung eines Vizepräsidenten ist optional. Er vertritt den Präsidenten im Falle der Abwesenheit, Fehlen oder Indisponibilität desselben und unterstützt ihn bei seinen Funktionen entsprechend den Vorschriften, die die Eigentümerversammlung vorgibt.
Der Sekretär und der Verwalter
o Die Aufgaben des Sekretärs und des Verwalters können durch den Präsidenten wahrgenommen werden.
o Beide Ämter können auch gemeinsam oder getrennt von einem anderen, beliebigen Eigentümer ausgeübt werden.
o Sie können auch durch eine natürliche oder juristische Person, die kein Eigentümer ist, gemeinsam oder unabhängig voneinander besetzt werden, wenn diese über die entsprechende berufliche Qualifikation und Zulassung verfügt (eingetragener Immobilienverwalter).
o Dem Sekretär obliegt:
Die Zusendung der Einladungen zu den Eigentümerversammlungen.
Die Erstellung von Protokollen über die Eigentümerversammlungen.
Die Kontrolle der Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften in den Eigentümerversammlungen.
Die Ausfertigung von Bescheinigungen zu den von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen.
Die Aufbewahrung der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft (über fünf Jahre).
o Dem Verwalter obliegt:
Die Kontrolle des guten Funktionierens des Gebäudes und seiner Einrichtungen und Installationen.
Die Wartung und Instandhaltung des Gebäudes, die Anforderung der dringenden Reparaturen und Maßnahmen sowie die sofortige Mitteilung an den Präsidenten und - falls erforderlich – an die Eigentümer.
Die Belehrung der Eigentümer über die Verhaltensnormen.
Die Vorbereitung des jährlichen Ausgabenplans und dessen Vorlage bei der Eigentümerversammlung.
Die Umsetzung der gefassten Beschlüsse in Bezug auf Bauarbeiten sowie Vornahme der anfallenden Zahlungen und Eintreibung von Forderungen.
In der Satzung oder durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung können andere Verwaltungsorgane der Gemeinschaft eingeführt werden. Dies darf jedoch nicht dazu führen, dass die Funktionen oder die Haftung gegenüber Dritten eines der Organe, die durch dieses Gesetz den Vorstehenden zugewiesen sind, vermindert werden.
Beschlussfassung
Die Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung kann persönlich oder durch gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Vertretung vorgenommen werden, wobei im letzteren Fall zum Nachweis derselben ein von dem Eigentümer unterzeichnetes Schreiben ausreichend ist.
Die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind für alle Eigentümer verbindlich, es sei denn, es handelt sich um den Beschluss von nicht erforderlichen Bauarbeiten.
Die Eigentümer, die nicht mit der Bezahlung der fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft auf dem Laufenden sind und diese nicht gerichtlich angefochten haben, können an den Verhandlungen der Versammlung teilnehmen, sind aber vom Stimmrecht ausgeschlossen.
Einstimmigkeit ist nur für die Gültigkeit der Beschlüsse erforderlich, die die Genehmigung oder Änderung der in der Teilungserklärung oder in der Satzung der Gemeinschaft enthaltenen Regeln bedeuten.
Eine Reihe von Beschlüssen macht die Zustimmung von 3/5 aller Eigentümer, welche ihrerseits 3/5 der Beteiligungsquoten innehaben, erforderlich:
o Einrichtung oder Abschaffung von Fahrstuhl-, Pförtner-, Hausmeister-, Bewachungseinrichtungen oder anderer gemeinsamer Einrichtungen von allgemeinem Interesse, auch wenn sie eine Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung bedeuten.
o Die Vermietung gemeinsamer Einrichtungen, für die keine besondere Nutzung in Immobilie bestimmt ist. In diesem Fall ist auch die Zustimmung der unmittelbar betroffenen Eigentümer erforderlich.
Die Einrichtung neuer gemeinsamer Infrastruktur für den Zugang zu Telekommunikationsdienstleistungen oder zur Anpassung der vorhandenen oder die Einrichtung gemeinsamer oder einzeln genutzter Solaranlagen oder die Einrichtung neuer Infrastruktur zum Zugang zu neuer gemeinsamer Energieversorgung können auf Antrag jedes Eigentümers durch 1/3 der Gemeinschaftsmitglieder, welche ihrerseits 1/3 der Beteiligungsquoten innehaben, beschlossen werden.
Für die Gültigkeit anderer Beschlüsse genügt die Stimmenmehrheit aller Eigentümer, welche ihrerseits die Mehrheit der Beteiligungsquoten innehaben.
Eine einfache Mehrheit ist ebenfalls ausreichend für die Genehmigung von Bauarbeiten oder die Einrichtung von gemeinsamen Einrichtungen, die die Abschaffung architektonischer Hindernisse, die den Zugang oder die Mobilität von Behinderten erschweren, erfordern, auch wenn sie eine Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung bedeuten.
Im zweiten Aufruf sind die von der Mehrheit der Anwesenden gefassten Beschlüsse gültig, wenn diese Mehrheit mehr als die Hälfte des Wertes der Beteiligungsquoten der Anwesenden innehat.
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden in einem Protokollbuch niedergelegt.
Anfechtung von Beschlüssen
o Die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft vor dem Gericht ist nur in den folgenden Fällen möglich:
Wenn diese gegen das Gesetz oder die Satzung der Eigentümergemeinschaft verstoßen.
Wenn diese die Interessen der Gemeinschaft zugunsten eines oder mehrerer Eigentümer schwerwiegend verletzen.
Wenn diese einen schwerwiegenden Nachteil für einen Eigentümer bedeuten und dieser nicht gesetzlich dazu verpflichtet ist, diese zu ertragen, oder die Beschlüsse durch Rechtsmissbrauch gefasst wurden.
o Die Beschlüsse können nur angefochten werden von:
den Personen, die dagegen gestimmt haben
den Personen, die nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben
den Personen, die ihrer Stimme unrechtmäßig beraubt wurden.
o Eigentümer, die Schulden bei der Gemeinschaft haben, können die Beschlüsse nicht anfechten, es sei denn, bei der Abstimmung geht es um die Festsetzung oder Änderung der Beteiligungsquoten.
o Die Anfechtung ist innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Beschlussfassung einzureichen bzw. innerhalb einer Frist von einem Jahr bei Beschlüssen, die gegen das Gesetz oder die Satzung der Eigentümergemeinschaft verstoßen.
Pflichten der Eigentümer
Die wichtigsten Pflichten der Eigentümer in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft und die anderen Eigentümer sind:
Die Einrichtungen der Gemeinschaft und die sonstigen gemeinsamen Elemente zu respektieren, indem sie angemessen verwendet werden und stets die Verursachung von Schäden und Beschädigungen vermieden wird.
Die eigene Wohnung oder Lokal in einem guten Zustand zu erhalten, sodass von diesen keine Nachteile für die Gemeinschaft und die anderen Eigentümer ausgehen, wobei für die verursachten Schäden Schadensersatz zu leisten ist.
Alle Reparaturen in ihrer Wohnung oder Lokal, welche der Instandhaltung der Immobilie dienen, zu dulden und in diesen alle notwendigen Dienstbarkeiten (Durchgang, Strom, Wasser) zu billigen, welche der Herstellung neuer gemeinsamer Einrichtungen von allgemeinem Interesse (wie z.B., Fahrstuhl, Pförtnerei, Hausmeisterei, Bewachung), wobei der Betroffene das Recht hat, für die entstandenen Schäden Schadensersatz von der Gemeinschaft zu verlangen.
Nach ihrer Beteiligungsquote zu den allgemeinen Ausgaben für die Immobilie beizutragen.
Zu dem Rücklagenfonds, welcher von der Eigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und der Reparaturen an der Immobilie einzurichten ist, entsprechend der Beteiligungsquote beizutragen. Der Rücklagefonds wird mit einer Summe ausgestattet, welche nicht unter 5% des letzten ordentlichen Haushalts betragen darf.
Die angemessene Sorgfalt bei der Nutzung der Immobilie und bei der Beziehung mit anderen Eigentümern anzuwenden und für die Zuwiderhandlungen und die zugefügten Schäden gegenüber diesen zu haften.
Dem Sekretär der Gemeinschaft ihre Adresse in Spanien zum Zwecke der Zustellungen und Mitteilungen aller Art bezüglich der Gemeinschaft, mitzuteilen.
Der als Sekretär der Gemeinschaft handelnden Person, durch die Zustellung über jedes beweiskräftige Mittel den Eigentümerwechsel der Wohnung oder des Lokals mitzuteilen.
Weder dem Eigentümer noch dem Bewohner der Wohnung oder des Geschäftslokals ist es gestattet, in diesen oder dem übrigen Gebäude in der Satzung untersagte Aktivitäten auszuüben, die dem Grundstück Schaden zufügen können oder den allgemeinen Bestimmungen über störende, schädliche, gesundheitsschädliche, gefährliche und illegale Tätigkeiten zuwiderhandeln.
Die Nichteinhaltung dieser Vorschriften gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder den anderen Eigentümern durch die Eigentümer ist vor den Gerichten zu entscheiden.
Pflichten der Eigentümergemeinschaft
Die wichtigsten Pflichten der Eigentümergemeinschaft sind:
Die Ausführung der notwendigen Bauarbeiten für die angemessene Wartung und Instandhaltung der Immobilie und ihrer Einrichtungen, sodass diese den Konditionen der Bewohnbarkeit, Zugänglichkeit und Sicherheit gerecht wird.
Die Realisierung der erforderlichen Bauarbeiten und die Montage der geeigneten Mechanismen, die behinderten Personen und Personen über siebzig Jahre, die in diesem Gebäude arbeiten oder wohnen und dies beantragen, den barrierefreien Zugang gestatten.
Allen Eigentümern zu gestatten, die architektonischen Elemente, Installationen und Einrichtungen ihrer Wohnung oder Geschäftslokals zu verändern, wenn dadurch nicht die Sicherheit des Gebäudes, seine Baustruktur, äußere Gestaltung und Zustand beeinträchtigt oder geschädigt werden bzw. die Rechte der anderen Eigentümer verletzt werden.
Beendigung des Wohnungseigentums
Der gesetzliche Zustand des Wohnungseigentums erlischt aus folgenden Gründen:
Durch die Zerstörung des Gebäudes, außer bei gegenteiliger Vereinbarung. Von einer Zerstörung ist auszugehen, wenn die Kosten für die Wiedererrichtung 50% des Wertes des Grundstücks zum Zeitpunkt des Schadenfalles übersteigen. Dies gilt nicht, wenn der Überschuss dieser Kosten von einer Versicherung abgedeckt wird.
Durch Umwandlung in gewöhnliches Eigentum oder Miteigentum.
Empfehlungen
Als Eigentümer sollten Sie alle Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft (Rechnungen, Protokolle, Einladungen usw.) mindestens fünf Jahre lang aufbewahren.
Erbitten Sie alle Informationen vom Präsidenten oder Verwalter zu den Angelegenheiten, bei denen Sie Fragen haben (Zahlungen, Aktivitäten, Bauarbeiten usw.), stets auf dem Schriftweg.
Wenn ein Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, ist es möglich, dass alle Einladungen und sonstige von der Eigentümergemeinschaft erstellten Unterlagen neben der spanischen Sprache auch in anderen Sprachen verfasst werden. Sie können beantragen, dass die Eigentümerversammlung über diesen Vorschlag abstimmt.
Es ist zu empfehlen, die Beiträge der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen. Wenn Sie dies nicht tun, können Sie – abgesehen davon, dass Ihr Verhalten nicht korrekt ist - nicht an der Beschlussfassung teilnehmen. Am besten ist es, den Betrag von Ihrem Bankkonto abbuchen zu lassen.
Es ist zu empfehlen, dass die Eigentümergemeinschaft eine Versicherung abschließt, die alle gemeinschaftlichen Elemente des Gebäudes und die Schäden, die von diesen gemeinschaftlichen Elementen an Dritten verursachten eventuellen Schäden deckt (z.B., Leitungsbruch im Gebäude). Überprüfen Sie als Eigentümer, ob diese Versicherung besteht. Wenn dies nicht der Fall sein sollte, beantragen Sie den Abschluss einer solchen Versicherung.
Denken Sie daran, dass das Protokollbuch im Grundbuchamt beglaubigt werden muss.
Es ist empfehlenswert, für die Eigentümergemeinschaft eine Steuernummer (CIF) zu beantragen. Diese ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern gestattet u.a. die Ausstellung von Rechnungen auf den Namen der Eigentümergemeinschaft für alle die Personen, die für jene Dienstleistungen erbringen. Auf diese Weise ist eine Reklamation bei Nichteinverständnis einfacher.
Es ist weiterhin empfehlenswert, die Satzung der Eigentümergemeinschaft in das Grundbuch einzutragen.
Vor dem Erwerb einer Wohnung sollte stets eine Bescheinigung verlangt werden, in der bestätigt wird, dass keine Schulden bei der Eigentümergemeinschaft bestehen, da beim Kauf der Wohnung auch die Schulden übernommen werden.
Es ist empfehlenswert, die Dienste eines Immobilienverwalters in Anspruch zu nehmen, insbesondere, wenn das Gebäude mehr als zehn Wohnungen hat. So können Angelegenheiten, wie Reparaturen, regelmäßige Kontrollen, etc. schneller und einfacher bearbeitet werden.
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, sollten Sie die Änderung der Inhaberschaft der Eigentümergemeinschaft mitteilen.
Gesetzgebung
Código Civil [spanisches Zivilgesetzbuch], Artikel 396, 398 und 401
Wohnungseigentumsgesetz 49/1960, vom 21. Juli, geändert durch das Gesetz 8/1999, vom 6. April
Hypothekengesetz, verabschiedet durch Erlass vom 8. Februar 1946, Artikel 8 und 107
Zivilprozessordnung 1/2000, vom 7. Januar
Behörden und Register
Notariate und Grundbuchämter von Alicante, deren Anschriften in den unten genannten Webadressen zu finden sind
Kammer der Immobilienverwalter von Alicante und der Provinz Alicante. C/ San Fernando, 12, 1º, izquierda. 03002 Alicante. Telefon: 965 20 81 96, Fax: 965 14 40 31
Nützliche Webadressen
Consejo General de Administradores de Fincas [Zusammenschluss der Kammern der Immobilienverwalter]
www.cgcafe.org/index.htm
Colegio de Administradores de Fincas [Kammer der Immobilienverwalter] Alicante und Provinz Alicante
www.fincasnet.com/index.asp?pag=inicio
Website mit Informationen zu den Aktivitäten der Notariate sowie Anschriften und Telefonnummern aller Notariate Spaniens
www.notariado.org
Website mit Informationen zu den Funktionen des Grundbuchamtes sowie Anschriften und Telefonnummern aller Grundbuchämter Spaniens
www.registradores.org
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